永升生活服务：社区增值服务毛利率下降 12%

新浪财经讯3月23日，永升生活服务发布2019年全年业绩公告。2019年公司实现营业收入18.8亿元，较2018年的10.8亿元增长74.5%。同期实现归母净利润2.2亿元，较2018年的1亿元同比大增122.7%。

报告期内，永升生活服务收购了青岛雅园55%的股权，商誉因此骤增2402%至4.3亿元。资产负债率也由去年末的39.5%增至50.5%。

截止2019年末，永升生活服务在管建筑面积约65.2百万平方米，在管项目数量403个，分别较2018年末增长约62.2%及56.2%。

营收增74.5%归母净利润却大增122.7%

永升生活服务是房企旭辉集团旗下物业管理公司，于2018年12月末在港股上市，上市时间刚满一年。一年的时间里，永升生活服务似乎交出了一份不错的"答卷"。

2019年公司实现营业收入18.8亿元，同比增速为74.5%，为往期记录以来最高的增速。同期年内溢利为2.5亿元，同比大增148.4%；归母净利润为2.2亿元，同比增长122.7%。在营收仅增74.5%的情况下，归母净利润却实现了122.7%的增长，主要还是前期净利率太低。

2019年永升生活服务营收增长74.5%，毛利增长79.7%，其他收益及亏损同比增加了200%，但这部分基数仅为4800万，占比较低几乎可以忽略。影响因素较大的行政开支在2019年为2.5亿元，与同期净利润相当，但同比增速仅为31.72%。

行政开支主要包括员工成本及差旅娱乐成本等，占比达六成的员工成本在2019年同比增长57%，略低于营收增速。总体上，节约开支、降本增效是一方面，另一方面在于永升生活服务2018年的净利润基数较低也是一个原因。

2018年，永升生活服务营业收入同比实现48.35%的增长，净利润仅有31.5%的增长。而在2016年及2017年，公司净利润同比增速均远超营收，分别为115.9%、127.5%。

实际上，一直以来永升生活服的成本管控能力并不强，这一点从往期数据净利率与毛利率相差约10%以上也可以反应。2015-2019年公司毛利率持续上升的同时，净利率的增幅一直低于毛利率，尤其是2018年净利率不增反降。

根据新浪财经此前统计的2019H1已上市物企的净利率水平来看，永升生活服务的净利率尽管在2019年末提升了约3个百分点，但仍处于行业中下水平，尚有提升空间。

社区增值服务毛利率下降12%第三方物业费大增

分部来看，永升生活服务营收分为物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务三个部分，2019年三部分占比分别为62%、18.4%、19.6%。往期记录显示，基础的物业管理服务近年来维持在60%左右，但社区增值服务发展迅速。后者从2016年占比低于非业主增值服务8个百分点，直到2019年占比高出非业主增值服务8个百分点。

2019年，永升生活服务三部分业务同比增速分别为60.4%、143.49%、54.2%，社区增值服务远高于营收增速。而在2017年、2018年，该部分的营收增速分别为112.6%、80.3%，高于同期营收增速。

值得关注的是，就在社区增值服务成为公司第二大营收来源的同时，该部分在2019年社区增值服务毛利率为51.2%，较2018年63.4%大幅下滑约12个百分点。公司表示主要由于新引入社区建设及维修项目业务所致，而其毛利率相对较低以及于初期录得相对较高的开支。

但永升生活服务的综合毛利率并未出现下降，为29.6%，较上年微增1个百分点。一方面社区增值服务占比相对于物业管理还较低。另一方面，2019年第三方物业开发商物业费大幅提升至2.96元/平/月，较上年大幅增加了61.7%。导致第三方物业收入同比大增133.35%。

而一直以来，永升生活服务的第三方物业费都比较低，2017年-2019年分别为1.47元/平/月、1.83元/平/月、2.96元/平/月，同期来自旭辉集团开发的物业费为2.65元/平/月、3.22元/平/月、3.47元/平/月。这也是永升生活服务虽然在管面积中第三方项目占比早就在2017年超过50%，但来自第三方项目收入占比仍然很低的原因。

以低物业费优势获得第三方项目或许是永升生活服务的策略。2018年及2019年，公司第三方在管面积增速分别为93%、85%，远高于旭辉集团项目增速。随着物业费的上涨，第三方项目能否继续高增长或存疑问。根据中指院公布的2019物业百强企业住宅平均物业费约为2.53.47元/平/月，公司第三方物业的平均物业费目前与行业持平。

2019年永升生活服务以4.3亿元的代价收购了青岛雅园55%股权的并购，青岛雅园主要包括甲级写字楼、高档公寓、商业建筑、星级酒店等。商誉因此骤增2402%至4.3亿元。资产负债率也由去年末的39.5%增至50.5%。青岛雅园承诺未来四年的纯利分别为2019年6000万元、2020年7000万元、2021年7300万元、2022年7600万元。

根据上市公告书，公司募资所得款项淨额其中约55%，约3.76亿港元将用于寻求战略性收购及投资机会，目前永升生活服务已使用1.7亿港元。此外永升生活服务还通过与其他房企成立合资公司来获取物业管理项目。

截止2019年末，智能社区建设及"悦生活"这一募资项目尚未投入资金。

责任编辑：公司观察