01 房地产的核心规律
对于房地产行业分析，恒大首席经济学家任泽平有一个著名的论断——
“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。
这句话怎么理解？
短期看金融。
说明信贷政策对短期房价走势影响比较大。
从以往的经验来看，短期的信贷政策确实对房地产市场影响比较大，但归根结底是对加速了需求的释放，从而导致的量价齐升。
为什么这么说？中国房地产市场起步比较晚，加上城市化进程也是在很短时间完成的，积累大量的刚性需求，一旦信贷政策放松，这部分需求就会加速释放；
另外，中国市场的跟风习惯比较严重，一旦市场有些风吹草东，非理性跟风买入的人就很多。
中期看土地。
这句话好理解，土地是制约中期供应的核心要素。
由于考虑生态环境、配套承载能力、建造成本、居住效率等因素，容积率不可能无限高，所以作为核心的土地供应就显得很重要了。
为什么深圳这些年房价上涨的这么猛，主要就是因为深圳的辖区面积很小，能够供开发的住宅增量用地很少，而存量用地的获取周期太长，在一定时期内制约的新增供应。
长期看人口。
最后一句话其实道出影响房地产市场最核心问题——人口，也就是需求面的东西。
说到底信贷政策可以调整，土地稀缺都是相对的，就算是深圳辖区小，可以去扩容、可以填海、可以去周边城市、可以提高容积率。
所以长期来看，影响房地产市场的核心因素一定是人口，房子得有人住，得有人要。
人口的流入，尤其是高素质人高，不仅带来的是住房的需求，同时也是改变产业结构，促进了经济增长，进而提高了购买力。
人口决定了需求，购买力决定了均衡价格的高度。
供需理论仍是房地产市场运行的核心规律。
02 房价走势
对于房地产的未来，大家最关心还是房价的走势。
从整体来说，城镇化放缓及人口红利的逐渐消失，房价恐再难继续快速上涨。
但是未来相当一段时间里，中国的经济格局、城市格局及人口分布仍将严重不平衡，所以房价最终也会因城市而分化：
已经完成一轮快速上涨的三四线城市的房价将会出现不可避免的下跌，没有需求支撑，投资又无法退出。
随着投资性需求的撤出有可能导致市场的踩踏，最终房价肯定无法摆脱下跌的命运。
而一线城市及强二线城市将会继续享受人口流入的红利，价格将保持坚挺，但受制于各种政策和市场预期，继续上涨也难以为继，未来的走势将以房价绝对值微涨或微跌为主，但相对会有所下跌。
03 普通人该在哪买房？
普通人买房，核心考量因素根本不是房价高低，而是自己承受能力，和自己的支付能力。
就算房价窜上天，该买也得买，无非就是这60万，能买老破小，还是能买大别墅的问题。
因此，房价是否上涨，根本不需要作为考量因素。
而应该老老实实去研究自己到底能调动多少资金，承受多大的房价下跌，未来几十年自己会不会出现因为失业而导致还不上房贷。
如果就算清楚这些了，那就该动手了。
去哪里买房子，是人生的一次的选择，这种选择就是赌自己认为哪个城市更有希望，自己将来会在哪生存。
所以要计算的并不是房价怎么样，而是计算自己的职业怎样，在哪个城市比较有发展前景。
有太多农名工，辛辛苦苦一辈子，攒下钱回村盖了大房子，结果自己住不了几天，留给儿子，儿子因为村里学校被撤并，为了孙子不得不搬到县城住。
这基本上就意味着，十几年的辛苦钱，变成了一堆自我安慰的水泥房子，实际上没有太大啥用。
国家三番五次的说，房子是用来住的，不是用来炒的。
这对一些投资者是明确警告。但对一般人来说，也是准确的提示啊。
如果自己买房子不是为了住，而是为了防止货币贬值，或者为了给自己一个心里安慰，或者为了结婚时增加一点筹码，无论哪种原因，本质上都是跟国家政策对着干。
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